Einmal im Jahr kommt die Abrechnung, und in ihr eine Zeile mit der Überschrift „Hausreinigung“ oder „Gebäudereinigung“. Viele Mieter zahlen den Betrag, ohne ihn zu hinterfragen. Dabei gehört gerade diese Position zu denen, die sich mit überschaubarem Aufwand kontrollieren lassen: Man sieht, ob das Treppenhaus gereinigt wird, und man kann Rechnungen und Verträge einsehen.
Wir sind ein Reinigungsbetrieb, keine Mieterberatung. Die folgenden Hinweise erklären die Grundlagen und ersetzen keine Rechtsberatung. Bei Streit helfen Mietervereine oder eine Fachanwältin für Mietrecht.
Was Vermieter für Reinigung umlegen dürfen
Welche Kosten Vermieter auf Mieter verteilen dürfen, regelt die Betriebskostenverordnung. Für die Reinigung sind vor allem diese Positionen wichtig:
| Position | Was dazugehört | Was nicht dazugehört |
|---|---|---|
| Gebäudereinigung | Reinigung gemeinsam genutzter Flächen: Treppenhaus, Flure, Keller- und Dachbodengänge, Aufzug, Waschküche | Reinigung einzelner Wohnungen, Gewerbeflächen einzelner Mieter |
| Straßenreinigung und Müllbeseitigung | öffentliche Straßenreinigung, Müllabfuhr, Reinigung der Müllstandplätze | Entsorgung von Bauschutt nach einer Sanierung |
| Gartenpflege | Pflege gemeinschaftlicher Grünflächen, Spielplätze, Zugänge | Neuanlage eines Gartens |
| Hauswart | Tätigkeiten wie Reinigung, Kontrollgänge, kleine Pflegearbeiten | Anteile für Reparaturen und Verwaltung |
| Ungezieferbekämpfung | regelmäßige Maßnahmen im Haus | einmalige Beseitigung durch Mieterverschulden |
Voraussetzung ist immer, dass Ihr Mietvertrag die Umlage dieser Betriebskosten vorsieht. In Berliner Formularverträgen ist das in aller Regel der Fall, oft mit Verweis auf die Verordnung.
Kosten, die in der Reinigungsposition nichts verloren haben
Die häufigsten Fehler entstehen, wenn einmalige oder anlassbezogene Arbeiten in die laufende Reinigung gemischt werden.
- Reinigung nach Bauarbeiten: Staub nach einem Fassadengerüst oder einer Strangsanierung gehört zu den Kosten der Baumaßnahme, nicht zu den Betriebskosten.
- Reparaturen: Ein ausgetauschter Treppenstufenbelag ist Instandhaltung.
- Verwaltungskosten: Rechnungsprüfung, Ausschreibung oder Objektbetreuung durch die Hausverwaltung sind nicht umlagefähig.
- Doppelte Abrechnung: Wenn ein Hauswart das Treppenhaus putzt und zusätzlich eine Reinigungsfirma abgerechnet wird, stimmt etwas nicht.
- Leerstand und Gewerbe: Wird eine Ladenfläche im Erdgeschoss mit eigenem Aufwand gereinigt, darf dieser nicht einfach auf die Wohnungen umgelegt werden. Hintergründe erklärt Gewerbe im Wohnhaus: Reinigungsbedarf fair verteilen.
- Sprunghafter Anstieg ohne erkennbaren Grund, etwa Verdopplung zum Vorjahr.
- Position „Sonderreinigung“ ohne Erläuterung.
- Hauswart und Treppenhausreinigung gleichzeitig mit vollem Umfang.
- Kosten für eine Grundreinigung nach Renovierung.
- Umlage nach Personenzahl, obwohl der Vertrag Wohnfläche vorsieht.
Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
Vermieter dürfen nicht jeden Preis akzeptieren und an Mieter weitergeben. Das Gesetz verpflichtet sie, wirtschaftlich zu handeln, also Aufwand und Ergebnis in ein vernünftiges Verhältnis zu setzen. Daraus folgt keine Pflicht, stets den günstigsten Bieter zu nehmen. Es bedeutet aber, dass ein deutlich überhöhter Preis ohne sachlichen Grund angreifbar sein kann.
Für eine erste Einschätzung helfen Vergleichswerte. Berlin veröffentlicht zusammen mit dem Mietspiegel eine Betriebskostenübersicht mit durchschnittlichen Werten je Kostenart. Liegt Ihre Abrechnung weit darüber, ist das ein Anlass für Nachfragen – aber noch kein Beweis. Ein Haus mit Aufzug, großen Glasflächen und hoher Frequenz verursacht natürlich mehr Aufwand als ein kleiner Altbau.
Schritt für Schritt zur Prüfung
- Fristen beachten. Die Abrechnung muss Ihnen innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungsjahres zugehen. Einwendungen müssen Sie in der Regel binnen zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben.
- Vorjahr danebenlegen. Größere Sprünge markieren.
- Umlageschlüssel prüfen. Ohne abweichende Vereinbarung wird nach Wohnfläche verteilt. Stimmen Gesamtfläche und Ihre Fläche?
- Belegeinsicht verlangen. Sie haben das Recht, Rechnungen und den Reinigungsvertrag einzusehen, meist in den Räumen der Verwaltung.
- Leistungsverzeichnis lesen. Was soll wie oft gereinigt werden? Passt das zu dem, was Sie im Haus beobachten?
- Beobachtungen festhalten. Wenn das Treppenhaus wochenlang nicht gewischt wurde, notieren Sie Daten und machen Fotos.
- Schriftlich widersprechen. Konkret, mit Begründung, und den strittigen Betrag benennen.
Was ein Reinigungsvertrag über die Kosten verrät
Aus Sicht eines Reinigungsbetriebs lässt sich an einem Vertrag viel ablesen. Ein gutes Leistungsverzeichnis nennt für jede Fläche, wie oft gewischt, gekehrt oder feucht abgewischt wird: Treppenhaus wöchentlich nass, Handläufe und Klingelanlage mitwischen, Kellergänge monatlich, Treppenhausfenster je nach Vereinbarung mehrmals im Jahr. Daraus ergibt sich ein Zeitansatz und ein Preis je Aufgang.
Bei der Treppenhausreinigung rechnen wir deshalb transparent je Aufgang und Einsatz ab, sodass jede Hausverwaltung die Kosten sauber auf ein einzelnes Haus buchen kann. Ist in einer Abrechnung nur eine Jahressumme für einen ganzen Wohnblock ohne Aufschlüsselung zu finden, lohnt der Blick in die Belege besonders.
Ein Mieter im Seitenflügel wundert sich über gestiegene Kosten. Die Belegeinsicht zeigt: Im Abrechnungsjahr wurde nach einem Wasserschaden im Keller eine Sonderreinigung durchgeführt und unter „Gebäudereinigung“ verbucht. Diese Kosten hängen mit der Schadensbeseitigung zusammen und gehören nicht in die laufenden Betriebskosten. Nach dem Hinweis wurde die Position korrigiert.
Wie sich ein fairer Preis je Haus zusammensetzt
Mieter fragen oft, warum zwei scheinbar ähnliche Häuser sehr unterschiedliche Reinigungskosten haben. Aus Sicht eines Reinigungsbetriebs gibt es dafür nachvollziehbare Gründe. Ein Altbau mit Vorderhaus, zwei Seitenflügeln und Quergebäude hat mehrere Aufgänge, die jeweils einzeln gewischt werden müssen, auch wenn die Wohnfläche insgesamt nicht größer ist als in einem kompakten Neubau. Hohe Decken, breite Treppen mit gedrechselten Geländern und Kacheln im Eingangsbereich brauchen mehr Zeit als ein schlichtes Betontreppenhaus.
Weitere Faktoren sind die Frequenz, der Bodenbelag und Zusatzflächen. Ein Haus mit vielen Kindern, Kinderwagen und Fahrrädern im Flur verschmutzt schneller. Steinböden, Linoleum oder Holzstufen verlangen unterschiedliche Pflege. Aufzugskabinen, Glastüren und Briefkastenanlagen kommen hinzu. Ein Vergleich nur über Quadratmeter Wohnfläche greift deshalb zu kurz; aussagekräftiger ist der Preis je Aufgang und Einsatz, verbunden mit dem Turnus.
Auch der Turnus selbst ist eine Stellschraube. Wöchentliche Nassreinigung ist in Berliner Mietshäusern verbreitet, bei viel Durchgangsverkehr kommt ein zweiter Wochentermin hinzu. Wer seltener reinigen lässt, zahlt weniger, riskiert aber mehr Beschwerden. Nach welchen Regeln Eigentümer darüber abstimmen, erläutern wir unter Beschluss und Kontrolle der Hausreinigung in der WEG.
Wenn die Reinigung schlecht ist
Zahlen müssen Sie grundsätzlich für das, was tatsächlich geleistet wurde. Wird das Treppenhaus über längere Zeit nicht oder nur mangelhaft gereinigt, kann das sowohl die Umlage als auch die Miete betreffen. Wichtig ist eine saubere Dokumentation und eine Mängelanzeige an die Hausverwaltung. Wie Verwalter Beschwerden aus dem Haus bearbeiten sollten, beschreibt Beschwerden über das Treppenhaus richtig bearbeiten.
Ein Blick auf die anderen Hauspositionen
Neben der eigentlichen Reinigung tauchen weitere verwandte Kosten auf: Reinigung der Müllstandplätze, Winterdienst auf Gehwegen, Pflege der Grünflächen im Hof. Auch hier gilt: laufende, wiederkehrende Leistungen ja, einmalige Aufräumaktionen nach Mieterauszug oder Sperrmüll im Hof eher nein. Für die Verwaltungsseite bieten wir Müllplatzreinigung und Winterdienst mit getrennten Belegen je Objekt an.
Übernimmt ein Hausmeisterservice mehrere Aufgaben, sollte die Rechnung zeigen, welcher Anteil auf Reinigung und Kontrollgänge entfällt und welcher auf Reparaturen. Nur so lässt sich der umlagefähige Teil sauber abgrenzen. Putzfirma Berlin weist diese Anteile für Hausverwaltungen auf Wunsch getrennt aus.
Kurz beantwortet
Darf der Vermieter die Treppenhausreinigung umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Die Reinigung gemeinschaftlich genutzter Flächen gehört zu den umlagefähigen Kosten.
Wie lange habe ich Zeit für Einwände?
In der Regel zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung. Danach sind Einwände meist ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten.
Muss ich meine eigene Etage putzen, wenn eine Firma bezahlt wird?
Wird dieselbe Fläche von einer Firma gereinigt und über die Betriebskosten bezahlt, wäre eine zusätzliche Putzpflicht nach Hausordnung widersprüchlich. Klären Sie mit der Verwaltung, welche Regel im Haus tatsächlich gilt.
Kann ich Kopien der Rechnungen verlangen?
Grundsätzlich besteht ein Recht auf Einsicht. Ob auch Kopien verlangt werden können, hängt von den Umständen ab; oft stellen Verwaltungen Kopien gegen Erstattung der Kosten zur Verfügung.
Was ist, wenn im Haus eine Arztpraxis ist?
Verursacht eine Gewerbeeinheit deutlich mehr Reinigungsaufwand, kann ein Vorwegabzug nötig sein. Das ist eine Frage des Einzelfalls und der Vereinbarungen.
Über diesen Beitrag
Geschrieben aus der täglichen Praxis unserer Reinigungsteams in Berlin. Hinweise zu Recht, Steuern oder Gesundheit geben einen allgemeinen Überblick und ersetzen keine persönliche Beratung durch eine Fachstelle.
