Leerstehende Wohnungen pflegen: Werterhalt zwischen zwei Mietverhältnissen

Zwischen Auszug und Neuvermietung liegen oft nur ein paar Tage. Manchmal aber auch Monate: weil saniert wird, weil ein Erbfall zu klären ist, weil eine Eigentumswohnung verkauft werden soll oder weil die Entscheidung über den künftigen Zustand noch aussteht. In dieser Zeit fehlt, was eine Wohnung sonst gesund hält: Menschen, die heizen, lüften, Wasser laufen lassen und Veränderungen bemerken.

Die Schäden entstehen leise. Ein ausgetrockneter Siphon lässt Kanalgase in die Räume, stehendes Warmwasser in den Leitungen wird zum Hygieneproblem, und in kalten Außenecken bildet sich Schimmel. Wer das vermeiden will, braucht einen einfachen, aber verlässlichen Pflegeplan.

Berliner Rahmenbedingungen kurz erklärt

In Berlin gilt das Zweckentfremdungsverbot. Danach kann ein Leerstand von Wohnraum, der länger als drei Monate andauert, genehmigungspflichtig sein – etwa dann, wenn keine laufende Sanierung oder ein anderer anerkannter Grund vorliegt. Zuständig sind die Bezirksämter. Bitte prüfen Sie im Einzelfall den aktuellen Stand; dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung.

Auch die Gebäude- und Hausratversicherung sollte informiert werden. Viele Bedingungen sehen vor, dass ein längerer Leerstand anzuzeigen ist, weil er das Risiko für Leitungswasserschäden oder Einbrüche erhöht. Die genauen Pflichten ergeben sich aus Ihren Versicherungsbedingungen; im Zweifel fragen Sie beim Versicherer nach, bevor die Wohnung länger leer steht.

Vier Gefahren, wenn niemand da ist

Feuchte und Schimmel. Ohne Heizung kühlen Außenwände ab. Warme Luft aus dem Treppenhaus oder von Nachbarn kondensiert an kalten Stellen. In Altbauten mit dicken Mauern und in Erdgeschosswohnungen ist das besonders ausgeprägt.

Stagnierendes Trinkwasser. In Leitungen, die wochenlang nicht durchflossen werden, können sich Keime vermehren, darunter Legionellen im warmen Bereich. Hintergrund dazu liefert unser Beitrag über Legionellen und selten genutzte Duschen.

Ausgetrocknete Geruchsverschlüsse. Waschbecken, Dusche, Badewanne und Bodenablauf halten Kanalgeruch nur mit Wasser im Siphon zurück. Nach einigen Wochen verdunstet es – die Wohnung riecht, und manchmal auch das Treppenhaus.

Unbemerkte Schäden. Ein tropfender Anschluss, ein Riss im Fenster, ein Einbruchsversuch oder Schädlinge fallen niemandem auf, solange keiner nachsieht.

Der Plan: was in welchem Abstand ansteht

In der Heizperiode empfehlen wir, Räume nicht vollständig auskühlen zu lassen. Eine gleichmäßige, niedrige Grundtemperatur ist günstiger als späteres Trocknen feuchter Wände. Wie Lüften und Heizen zusammenwirken, zeigt unser Beitrag zum Heizen und Lüften als Schutz vor Schimmel.

Ein Kontrollbesuch Schritt für Schritt

1. Ankommen und riechen: Der erste Eindruck an der Wohnungstür sagt viel. Muffig, feucht, nach Kanal? Das bestimmt, wo Sie genauer schauen.
2. Fenster öffnen: Alle Räume querlüften, während Sie den Rest erledigen.
3. Wasser laufen lassen: Jede Zapfstelle kalt und warm öffnen, Dusche und Wanne eingeschlossen. Den Brausekopf dabei nach unten halten, damit kein Sprühnebel entsteht. Toilette spülen.
4. Sichtkontrolle: Decken unter Bädern, Außenecken, Fensterlaibungen, Heizkörperventile, Anschlüsse unter der Spüle.
5. Heizung einstellen: Thermostate auf eine niedrige, gleichmäßige Stufe bringen.
6. Kurz reinigen: Fliegen am Fenster, Staub auf Fensterbänken, Spinnweben – das sind die Dinge, die bei einer spontanen Besichtigung sofort auffallen.
7. Dokumentieren: Datum, Zählerstände, Auffälligkeiten, ein paar Fotos. Das hilft gegenüber Versicherung und Eigentümer.

Reinigung vor Besichtigung und Neubezug

Eine leere Wohnung wirkt nur dann einladend, wenn sie sauber ist. Tote Insekten auf den Fensterbänken, eine Staubschicht auf dem Laminat und Kalkflecken im Bad fallen bei Besichtigungen sofort auf. Vor dem ersten Termin empfiehlt sich eine gründliche Endreinigung der leeren Räume, danach genügt eine kurze Auffrischung vor jedem weiteren Termin. Was Interessenten besonders wahrnehmen, beschreibt unser Beitrag Nachmieter-Besichtigung: die Wohnung vorzeigbar machen.

Wird die Wohnung möbliert auf Zeit angeboten, gelten andere Abläufe mit Wäsche und Inventar. Hinweise dazu finden Sie unter Möblierte Wohnung auf Zeit.

Praxiswissen aus unseren Einsätzen

In leer stehenden Wohnungen begegnen uns immer wieder dieselben Bilder: Fruchtfliegen aus einem vergessenen Abfluss, Stockflecken hinter einer abgestellten Matratze, eine Schicht aus Staub und Bauresten nach Handwerkerarbeiten. Das meiste lässt sich vermeiden, wenn jemand regelmäßig vorbeischaut.

Für Verwaltungen mit mehreren leeren Einheiten hat sich eine feste Tour bewährt. Unser Hausmeisterservice für Wohnanlagen kann die Kontrollgänge übernehmen, protokollieren und Auffälligkeiten sofort melden. Kommt eine Vermietung in Sicht, folgt die Wohnungsreinigung im passenden Umfang.

Entdecken Sie bei einer Kontrolle Schimmelflecken, sollten Sie die Ursache klären, bevor gereinigt wird. Kleine Stellen lassen sich entfernen, größere Flächen oder wiederkehrender Befall gehören in die Hände einer fachgerechten Schimmelentfernung – idealerweise nach Begutachtung durch einen Sachverständigen.

Nach der Sanierung: bevor wieder jemand einzieht

Oft ist der Leerstand kein Selbstzweck, sondern Folge von Handwerkerarbeiten. Bad, Elektrik oder Böden werden erneuert, und die Wohnung steht in dieser Zeit ohne Bewohner da. Hier verschiebt sich der Schwerpunkt: Statt Staub von Wochen liegen Gipsreste, Silikonspuren, Farbspritzer und Bohrmehl in allen Räumen. Diese Rückstände setzen sich in Fensterfalzen, Heizkörperlamellen und Steckdosenrahmen fest.

Wir empfehlen, nach Abschluss der Arbeiten zuerst gründlich abzusaugen und erst dann nass zu wischen. Wer mit dem feuchten Tuch beginnt, verschmiert den feinen Staub zu einem grauen Film. Fenster und Rahmen kommen am Schluss, weil beim Saugen immer noch etwas aufgewirbelt wird. Auch die Abläufe verdienen Aufmerksamkeit: Handwerker spülen häufig Werkzeug im Waschbecken aus, und Mörtelreste im Siphon sorgen später für Verstopfungen.

Wann sich ein Dienstleister lohnt

Liegen Sie als Eigentümer in der Nähe und haben Zeit, können Sie die Kontrollen selbst übernehmen. Ein Dienstleister ist sinnvoll, wenn Sie nicht in Berlin wohnen, mehrere Einheiten betreuen oder wenn der Leerstand länger als einige Wochen dauert. Putzfirma Berlin bietet dafür feste Intervalle mit Protokoll an – zu Richtpreisen, die sich nach Größe, Zustand und Häufigkeit richten. Eine Besichtigung ist kostenlos.