Hof, Zuwege, Müllplatz und Grünflächen gehören zu den Bereichen eines Wohnhauses, die täglich genutzt, aber selten bewusst angesehen werden. Eine gelockerte Gehwegplatte, eine defekte Leuchte am Kellerabgang oder ein morscher Ast über dem Spielplatz fallen oft erst auf, wenn etwas passiert. Genau dafür gibt es den geplanten Rundgang: Er macht aus zufälligen Beobachtungen ein System.
Für Eigentümer und Verwaltungen hat das eine rechtliche und eine wirtschaftliche Seite. Rechtlich trägt der Eigentümer eine Verkehrssicherungspflicht für sein Grundstück. Er muss zumutbare Maßnahmen ergreifen, damit niemand zu Schaden kommt. Wirtschaftlich gilt: Kleine Mängel, früh erkannt, kosten wenig. Ein verstopftes Fallrohr ist schnell gereinigt, ein Wasserschaden in der Fassade nicht. Die Hinweise hier sind praktischer Natur; zur Frage, was im Einzelfall geschuldet ist, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.
Rhythmus: wie oft und wann
Einen gesetzlich festgelegten Takt gibt es nicht. Maßgeblich sind Größe, Zustand und Nutzung des Objekts. Bewährt hat sich folgende Staffelung:
| Art des Rundgangs | Rhythmus | Durchführung |
|---|---|---|
| Kurzkontrolle | wöchentlich bis 14-täglich | Hausmeister oder Reinigungsteam im Rahmen des Einsatzes |
| Ausführlicher Rundgang | vierteljährlich | Verwaltung, idealerweise mit Hausmeister |
| Jahresbegehung | einmal jährlich, meist Frühjahr | Verwaltung, Beirat, bei Bedarf Fachleute |
| Anlassbezogene Kontrolle | nach Sturm, Starkregen, Frost | Hausmeister, Meldung an Verwaltung |
Der Herbst verdient besondere Aufmerksamkeit, weil Laub, Nässe und früher Dunkelheit die Unfallgefahr erhöhen. Was in dieser Jahreszeit wichtig ist, beschreibt unser Beitrag Herbst am Grundstück: Laub, Glätte, Rutschgefahr. Eine Übersicht über alle wiederkehrenden Aufgaben im Jahr bietet der Jahreskalender für das Mehrfamilienhaus.
Vorbereitung des Rundgangs
- Unterlagen mitnehmen. Lageplan, letzte Mängelliste, Leistungsverzeichnisse von Reinigung und Gartenpflege.
- Ausrüstung. Smartphone oder Kamera, Taschenlampe, Schlüssel für Keller, Müllraum und Technikräume, Notizbrett oder Tablet.
- Zeitpunkt wählen. Bei Tageslicht werden Schäden besser sichtbar; die Beleuchtung prüfen Sie ergänzend in der Dämmerung oder per Kurzkontrolle am Abend.
- Bewohner informieren. Ein kurzer Aushang lädt dazu ein, Hinweise vorab an die Verwaltung zu geben.
Die Liste nach Bereichen
- Gehwegplatten, Pflaster und Stufen eben und fest, keine Stolperkanten
- Handläufe an Außentreppen stabil
- Haustür schließt selbstständig, Türschließer funktioniert
- Hausnummer gut sichtbar
- Wege frei von Moos, Algen und Laub
- Außenleuchten und Bewegungsmelder funktionieren
- Kellerabgänge und Hofdurchgänge ausreichend hell
- Keine offenen Verteilerkästen oder lose Kabel
- Lichtschächte abgedeckt, Gitter fest
- Tonnen in ausreichender Zahl, Deckel schließen
- Standplatz sauber, keine Ablagerungen daneben
- Einhausung und Tür intakt
- Keine Anzeichen von Ratten oder anderem Befall
- Bäume ohne sichtbare Totholzäste, Risse oder Pilzbefall am Stamm
- Hecken schneiden nicht in Wege ein
- Spielgeräte ohne lose Teile, scharfe Kanten oder Splitter
- Sand im Sandkasten sauber, Abdeckung vorhanden
- Dachrinnen und Fallrohre ohne Überlauf, Verstopfung oder Abriss
- Fassade ohne lose Putzteile, frische Risse oder Feuchteflecken
- Keine neuen Graffiti oder Schmierereien
- Fensterbänke und Vorsprünge ohne starke Verschmutzung durch Tauben
Ergänzend lohnt ein Blick in Fahrradräume und Kellerflure, auch wenn sie nicht zum Hof gehören. Hinweise dazu stehen im Beitrag Fahrradkeller und Abstellräume in Ordnung halten. Rattenspuren sollten umgehend einer Fachfirma für Schädlingsbekämpfung übergeben und dem Bezirksamt gemeldet werden.
Besonderheiten im Winterhalbjahr
Zwischen November und März verschieben sich die Schwerpunkte. Dann geht es vor allem darum, ob Streugut bereitsteht, ob Wege und Zugänge rechtzeitig geräumt werden und ob Fallrohre nach Frost noch frei sind. Eisbildung unter undichten Rinnen oder an Stellen, an denen Tauwasser über den Weg läuft, gehört zu den häufigsten Ursachen für Stürze auf Grundstücken. Solche Stellen sollten auf dem Lageplan markiert und im Winterdienst besonders berücksichtigt werden.
Auch die Beleuchtung gewinnt an Gewicht, weil viele Bewohner morgens und abends im Dunkeln unterwegs sind. Eine ausgefallene Leuchte am Hofdurchgang ist im Sommer ein Schönheitsfehler, im Dezember ein echtes Risiko. Prüfen Sie Zeitschaltuhren und Dämmerungsschalter nach der Zeitumstellung.
Befunde richtig einordnen
Nicht jeder Befund ist gleich dringlich. Eine einfache Einteilung hilft, Prioritäten zu setzen und Aufträge zu steuern.
| Befund | Dringlichkeit | Typische Reaktion |
|---|---|---|
| Stolperkante am Hauptweg, defekte Beleuchtung am Abgang | sofort | absperren oder markieren, Reparatur innerhalb weniger Tage |
| Toter Ast über Weg oder Spielplatz | sofort | Bereich sichern, Fachbetrieb beauftragen |
| Verstopfte Dachrinne | kurzfristig | Reinigung vor der nächsten Regenperiode |
| Abgestellte Möbel am Müllplatz | kurzfristig | Aushang, Frist, Abholung |
| Graffiti an der Hofwand | mittelfristig | Entfernung planen, bevor weitere dazukommen |
| Moos auf Nebenwegen | planbar | in die nächste Gartenpflege aufnehmen |
Dokumentation, die im Ernstfall trägt
Ein Rundgang nützt nur, wenn er festgehalten wird. Das Protokoll sollte Datum, Uhrzeit, Teilnehmer, geprüfte Bereiche, Befunde mit Foto, Priorität, zuständige Person und Frist enthalten. Beim nächsten Rundgang wird die alte Liste abgehakt. So entsteht eine lückenlose Kette, die zeigt, dass der Eigentümer seine Pflichten ernst nimmt.
Viele Verwaltungen arbeiten inzwischen mit Apps, die Fotos automatisch dem Objekt zuordnen. Eine gut geführte Tabelle erfüllt den Zweck aber ebenso. Entscheidend bleibt die Aktualität: Ein Befund gehört noch am selben Tag ins Protokoll, solange Details frisch sind.
- Rundgang nur, wenn sich jemand beschwert hat.
- Befunde werden notiert, aber nie mit Frist und Zuständigkeit versehen.
- Fotos ohne Datum oder ohne Ortsangabe.
- Der Hausmeister meldet mündlich, die Verwaltung dokumentiert nichts.
- Nach Sturm oder Starkregen wird nicht gesondert kontrolliert.
Was Reinigungsteams nebenbei bemerken
Bei unserer täglichen Arbeit sind Reinigungs- und Hausmeisterteams oft die ersten, die Veränderungen bemerken: eine neue Pfütze nach Regen, eine Tür, die nicht mehr richtig schließt, frischen Taubenkot unter einer bestimmten Dachkante. Wir haben gute Erfahrungen damit gemacht, diese Beobachtungen strukturiert weiterzugeben, statt sie nur beim nächsten Telefonat zu erwähnen. Eine kurze Meldung mit Foto an die Verwaltung genügt.
Hilfreich ist außerdem, die Wege des Reinigungsteams und des Rundgangs aufeinander abzustimmen. Wer ohnehin jede Woche den Müllplatz kehrt, kann die Deckel der Tonnen, die Einhausung und die Beleuchtung mit einem Blick prüfen, ohne dass zusätzliche Zeit entsteht. Die Verwaltung erhält dann eine regelmäßige Rückmeldung zu genau den Punkten, die sonst erst beim Quartalsrundgang auffallen würden. In großen Wohnanlagen, etwa in Marzahn oder Hohenschönhausen mit weitläufigen Grünflächen und vielen Eingängen, spart diese Arbeitsteilung erhebliche Wege.
Ein weiterer Tipp: Gehen Sie den Rundgang einmal im Jahr aus der Sicht einer Person mit Kinderwagen oder Rollator. Stufen, schwere Türen und enge Durchgänge fallen dann sofort auf. Das Ergebnis hilft auch bei der Planung von Umbauten.
Wann Fachleute hinzugezogen werden sollten
Manche Prüfungen gehören in Fachhände. Die Verkehrssicherheit von Bäumen wird von qualifizierten Baumkontrolleuren beurteilt, Spielgeräte von sachkundigen Prüfern. Welche Anforderungen für Gehölze gelten, erläutert unser Ratgeber zum Gehölzschnitt und zur Baumpflege.
Für die laufende Kontrolle und die kleinen Arbeiten dazwischen bietet Putzfirma Berlin einen Hausmeisterservice mit festen Rundgängen und Meldungen an die Verwaltung. Grünflächen übernimmt unsere Gartenpflege, Schmierereien entfernen wir im Rahmen der Graffitientfernung. Verstopfte Rinnen säubern wir bei der Dachrinnenreinigung. Abgestellte Möbel am Müllplatz sind ein eigenes Thema, das im Beitrag über Sperrgut im Innenhof behandelt wird.
Kurz beantwortet
Ist ein Rundgang für Eigentümer Pflicht?
Eine ausdrückliche gesetzliche Pflicht zu einem bestimmten Rundgang gibt es nicht. Die Verkehrssicherungspflicht verlangt aber, dass der Eigentümer Gefahren in zumutbarem Umfang erkennt und beseitigt. Regelmäßige, dokumentierte Kontrollen sind dafür der gängige Weg.
Wer sollte die Kontrollen durchführen?
Kurzkontrollen erledigt meist der Hausmeister oder ein beauftragter Dienstleister. Ausführliche Rundgänge führt die Verwaltung durch, gern gemeinsam mit dem Beirat. Für Bäume und Spielgeräte sind Fachleute zuständig.
Wie lange sollten Protokolle aufbewahrt werden?
Mindestens so lange, wie Ansprüche aus einem möglichen Schaden geltend gemacht werden können. Viele Verwaltungen bewahren sie mehrere Jahre auf. Digitale Ablage erleichtert das erheblich.
Können Kosten für Rundgänge auf Mieter umgelegt werden?
Kontrollgänge des Hausmeisters können Teil der umlagefähigen Hauswartkosten sein, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Verwaltungstätigkeiten der Hausverwaltung selbst sind dagegen nicht umlagefähig. Die genaue Abgrenzung sollte die Verwaltung prüfen.
Was ist bei Gewerbe im Hof zu beachten?
Gewerbliche Nutzer bringen oft eigenen Lieferverkehr, Paletten und Abfälle mit. Im Protokoll sollte festgehalten werden, welche Flächen sie selbst zu pflegen haben und ob das eingehalten wird.
Über diesen Beitrag
Geschrieben aus der täglichen Praxis unserer Reinigungsteams in Berlin. Hinweise zu Recht, Steuern oder Gesundheit geben einen allgemeinen Überblick und ersetzen keine persönliche Beratung durch eine Fachstelle.
