Ein typisches Bild bei Berliner Wohnungswechseln: Die Vormieterin musste schnell raus, die Hausverwaltung hat keine Zeit für eine Vorabnahme gehabt, und bei der Schlüsselübergabe stehen Sie in einer Küche mit verkrustetem Herd, einem Bad voller Kalk und Staubflusen in jeder Ecke. Der Umzugswagen ist für morgen bestellt.
Der erste Impuls ist verständlich: Handschuhe an und selbst putzen. Bevor Sie das tun, lohnt ein kurzer Blick auf die Rechtslage und auf die Beweissicherung. Was folgt, soll Ihnen beim Sortieren der nächsten Schritte helfen; eine Rechtsberatung ersetzt es nicht. Verbindlich klären lässt sich Ihr Fall beim Mieterverein oder in einer Kanzlei für Mietrecht.
Was der Vermieter schuldet
Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen. Was das konkret heißt, hängt vom Vertrag und von den Umständen ab. Eine Wohnung muss nicht klinisch rein sein; ein paar Staubflocken oder Fingerabdrücke auf der Tür sind kein Mangel. Anders sieht es aus, wenn die Nutzung spürbar eingeschränkt ist: stark verschmutzte Sanitäranlagen, ein Backofen voller Fettkruste, Schimmel, Ungeziefer, starker Rauchgeruch oder Müll in den Räumen.
Was der Vormieter beim Auszug hätte tun müssen, ist eine Sache zwischen ihm und dem Vermieter. Sie selbst haben in aller Regel nur einen Vertrag mit dem Vermieter. Ihr Ansprechpartner ist daher die Vermieterseite oder die Hausverwaltung, nicht die Person, die vor Ihnen dort gewohnt hat.
Die ersten Schritte in der richtigen Reihenfolge
- Nichts anfassen, erst fotografieren. Jeder Raum im Überblick, danach die Details: Herd, Backofen innen, Kühlschrank, WC, Dusche, Fliesenfugen, Fensterbänke, Böden. Wie Bilder aussagekräftig werden, zeigt der Beitrag zur Fotodokumentation bei der Übergabe.
- Ins Übergabeprotokoll schreiben. Wenn es ein gemeinsames Protokoll gibt, lassen Sie die Verschmutzungen dort eintragen. Unterschreiben Sie keinen Satz wie „Wohnung in einwandfreiem Zustand übernommen“, wenn das nicht stimmt.
- Einen Vorbehalt erklären. Nach § 536b BGB kann ein Mieter Rechte wegen eines Mangels verlieren, den er bei der Annahme kennt, wenn er sich diese Rechte nicht vorbehält. Ein kurzer Satz im Protokoll oder in einer Mail genügt oft: „Die Übernahme erfolgt unter Vorbehalt wegen der festgestellten Verschmutzungen.“
- Schriftlich melden. Schicken Sie der Verwaltung noch am selben Tag eine Mail oder einen Brief mit Beschreibung und Fotos. Bitten Sie um Beseitigung bis zu einem konkreten Datum.
- Frist abwarten. Lassen Sie der Vermieterseite eine angemessene Zeit, um selbst zu reinigen oder eine Firma zu schicken.
- Erst danach selbst handeln, wenn nichts passiert. Nach § 536a Abs. 2 BGB kann ein Mieter einen Mangel selbst beseitigen und Ersatz der Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter in Verzug ist. Die Voraussetzungen sollten Sie aber vorher prüfen lassen.
Manchmal ist keine Zeit für Fristen, weil die alte Wohnung schon übergeben ist. Dann gilt: trotzdem fotografieren, trotzdem schriftlich melden und den Vorbehalt erklären. Ob Sie die Kosten einer sofortigen Reinigung zurückbekommen, ist dann allerdings unsicher. Besprechen Sie das möglichst vorher mit der Verwaltung, manche übernehmen die Rechnung nach kurzer Absprache.
Wie stark ist die Verschmutzung?
Nicht jede Unordnung rechtfertigt dieselbe Reaktion. Die Tabelle hilft bei der Einordnung aus Reinigungssicht. Die rechtliche Bewertung bleibt immer eine Frage des Einzelfalls.
| Befund | Einschätzung aus der Praxis | Sinnvolle Reaktion |
|---|---|---|
| Staub, Krümel, leichte Fingerabdrücke | normale Übergabespuren | selbst erledigen |
| Kalkränder im Bad, leicht fettige Küche | ärgerlich, aber verbreitet | dokumentieren, meist selbst reinigen |
| verkrusteter Backofen, verschmutzter Kühlschrank, stark verschmutztes WC | deutliche Einschränkung | melden, Beseitigung verlangen |
| zurückgelassener Müll oder Möbel | Räumung nicht erfolgt | melden, Beseitigung verlangen |
| Schimmel, Ungeziefer, starker Rauchgeruch | erheblicher Mangel möglich | sofort melden, nicht selbst überstreichen |
Bei Rauchgeruch aus jahrelangem Rauchen hilft Putzen allein oft nicht, weil sich die Rückstände in Wänden und Decken festsetzen. Wie man mit solchen Altlasten umgeht, beschreibt unser Text zu Rauchgeruch und Nikotinbelag.
Checkliste für den Tag der Schlüsselübergabe
- Alle Räume in Übersicht und Detail fotografiert, mit Datum gespeichert
- Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung notiert und fotografiert
- Verschmutzungen im Protokoll eingetragen oder per Mail gemeldet
- Vorbehalt schriftlich erklärt
- Frist zur Beseitigung genannt
- Kopie aller Unterlagen an einem sicheren Ort abgelegt
Wer diese Punkte erledigt hat, darf danach mit gutem Gewissen die ersten Kisten hineintragen. Wenn Sie die Küche vorläufig nicht nutzen können, räumen Sie sie zuletzt ein, damit die Verwaltung oder eine beauftragte Firma ungehindert arbeiten kann.
Miete mindern?
Ob und in welcher Höhe eine Mietminderung in Betracht kommt, lässt sich nicht pauschal sagen. Eine Minderung setzt einen Mangel voraus, der die Tauglichkeit nicht nur unerheblich beeinträchtigt. Bei einer Wohnung, die nur etwas schmutzig ist, wird das selten der Fall sein. Kürzen Sie die Miete nicht auf eigene Faust, sondern lassen Sie sich vorher beraten. Eine Zahlung unter Vorbehalt ist oft der sicherere Weg.
Was das für Ihren eigenen Auszug bedeutet
Die Dokumentation hilft nicht nur jetzt, sondern auch Jahre später. Wer beim Auszug nachweisen kann, dass bestimmte Flecken, Kratzer oder Kalkschäden schon beim Einzug vorhanden waren, muss dafür in der Regel nicht einstehen. Bewahren Sie Fotos, Protokoll und Schriftverkehr deshalb bis zum Ende des Mietverhältnisses auf – am besten doppelt, digital und ausgedruckt. Welche Forderungen Vermieter beim Auszug stellen dürfen, lesen Sie im Ratgeber über berechtigte Reinigungskosten beim Auszug.
- Sofort putzen und erst danach an Fotos denken
- „Ohne Beanstandungen“ im Protokoll unterschreiben
- Mängel nur mündlich beim Hausmeister erwähnen
- Schimmel überstreichen oder mit Chlor behandeln, bevor die Verwaltung ihn gesehen hat
- Die Miete ohne Beratung eigenmächtig kürzen
Beobachtungen aus der Reinigungspraxis
Bei Einzugsreinigungen in übernommenen Wohnungen sind Backofen, Dunstabzugshaube und Kühlschrank fast immer die aufwendigsten Posten. Danach folgen Duschabtrennung und WC-Rand. In Wohnungen, in denen vorher Haustiere lebten, sammeln sich Haare in Heizkörpern und Fußleisten. Eine Desinfektion ist dagegen nur selten nötig; normale gründliche Reinigung reicht in den meisten Fällen. Wann eine Desinfektion doch sinnvoll ist, erklärt der Beitrag Vor dem Einzug desinfizieren.
Fachhilfe bei stark verschmutzten Räumen
Wenn die Verwaltung zustimmt oder Sie die Reinigung selbst übernehmen möchten, ist eine Grundreinigung meist der richtige Umfang. Sie geht deutlich tiefer als eine laufende Reinigung und umfasst Küche, Bad, Fenster, Türen und Böden. Bei Ungeziefer, Tierhaltung oder Verdacht auf Keimbelastung kann eine Desinfektionsreinigung ergänzt werden. Putzfirma Berlin erstellt auf Wunsch eine Rechnung, die Sie der Hausverwaltung vorlegen können, und hält auf Wunsch mit Fotos fest, wie die Räume vorher und nachher aussahen. Ob Sie in Neukölln, im Wedding oder in Spandau einziehen: Wir kommen stadtweit, je nach Verfügbarkeit auch kurzfristig.
Häufige Fragen
Darf ich den Vormieter direkt zur Kasse bitten?
In der Regel nicht, weil Sie mit ihm keinen Vertrag haben. Ansprechpartner ist der Vermieter. Anders kann es sein, wenn Sie mit dem Vormieter eine eigene Vereinbarung getroffen haben, etwa über die Übernahme einer Küche.
Wie schnell muss ich Mängel melden?
So schnell wie möglich, am besten noch am Tag der Schlüsselübergabe. Mit jedem Tag wird es schwieriger zu belegen, dass der Schmutz nicht von Ihnen stammt.
Reicht eine WhatsApp-Nachricht an den Hausmeister?
Als Beweis ist eine Mail oder ein Brief an die Verwaltung besser. Nachrichten an Hausmeister erreichen die zuständige Stelle nicht immer, und später lässt sich schwer nachweisen, was genau mitgeteilt wurde.
Bekomme ich die Kosten für eine Reinigungsfirma zurück?
Das ist möglich, wenn der Vermieter trotz Aufforderung und Frist nicht gehandelt hat oder die Übernahme zugesagt hat. Ohne vorherige Absprache ist es unsicher. Klären Sie das deshalb möglichst vor der Beauftragung.
Muss ich beim Auszug sauberer zurückgeben, als ich übernommen habe?
Die Rückgabepflicht richtet sich nach Vertrag und Gesetz, nicht allein nach dem Zustand beim Einzug. Gut dokumentierte Verschmutzungen vom Einzug können Ihnen aber in der Regel nicht später angelastet werden. Im Zweifel hilft der Mieterverein.
Über diesen Beitrag
Geschrieben aus der täglichen Praxis unserer Reinigungsteams in Berlin. Hinweise zu Recht, Steuern oder Gesundheit geben einen allgemeinen Überblick und ersetzen keine persönliche Beratung durch eine Fachstelle.
