Streit um die Kaution gehört zu den häufigsten Konflikten am Ende eines Mietverhältnisses. Ein großer Teil davon dreht sich nicht um Schäden, sondern um Sauberkeit: Der Backofen sei nicht gereinigt gewesen, die Fenster schmutzig, das Bad verkalkt. Manche Vermieter ziehen dafür pauschal einen Betrag ab, andere legen die Rechnung einer Reinigungsfirma vor.
Als Reinigungsunternehmen erleben wir beide Seiten: Wir reinigen für Mieter vor der Übergabe und für Verwaltungen nach dem Auszug. Dieser Beitrag erklärt, wann solche Forderungen berechtigt sein können und wann eher nicht. Er ist eine allgemeine Orientierung und keine Rechtsberatung. Geht es um Ihren eigenen Fall, sind der Berliner Mieterverein, andere Mieterorganisationen oder eine auf Mietrecht spezialisierte Kanzlei die richtigen Adressen.
Was der Mieter bei Rückgabe schuldet
Nach § 546 BGB muss der Mieter die Mietsache nach Ende des Mietverhältnisses zurückgeben. Dazu gehört, sie zu räumen: Möbel, Müll und eigene Einbauten müssen raus, wenn keine andere Absprache besteht. Zum Reinigungsumfang sagt das Gesetz nichts Ausdrückliches. Die Rechtsprechung verlangt in der Regel eine besenreine Rückgabe. Der Bundesgerichtshof hat 2018 klargestellt, dass damit nur die Beseitigung grober Verschmutzungen gemeint ist, etwa durch Fegen oder Saugen. Eine gründliche Nassreinigung von Fenstern, Backofen oder Fliesen gehört grundsätzlich nicht dazu.
Außerdem gilt § 538 BGB: Veränderungen und Verschlechterungen, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, hat der Mieter nicht zu vertreten. Ein leicht vergilbter Lichtschalter oder matte Stellen im Laufweg sind Gebrauchsspuren, keine Verschmutzung. Wo die Grenze zwischen Abnutzung und Schaden liegt, beschreibt der Beitrag zu Dübellöchern, Kalk und Kratzern.
Was im Mietvertrag stehen kann
Viele Verträge enthalten eigene Regelungen zur Rückgabe. Ob sie wirksam sind, hängt stark von der Formulierung ab. Für vorformulierte Klauseln, wie sie in Standardverträgen üblich sind, gelten die strengen Regeln über Allgemeine Geschäftsbedingungen.
| Klausel im Vertrag | Einschätzung nach verbreiteter Auffassung |
|---|---|
| „Die Wohnung ist besenrein zurückzugeben.“ | unproblematisch, entspricht der üblichen Pflicht |
| „Die Wohnung ist gereinigt zurückzugeben.“ | wird oft als gründlichere Reinigung verstanden, die Reichweite ist aber auslegungsbedürftig |
| „Die Endreinigung ist durch eine Fachfirma durchzuführen.“ | in Formularverträgen meist bedenklich, weil der Mieter selbst ordentlich reinigen darf |
| „Für die Endreinigung wird pauschal ein fester Betrag berechnet.“ | in Formularverträgen häufig angreifbar, bei einzeln ausgehandelter Vereinbarung eher möglich |
| „Teppichböden sind bei Auszug fachgerecht zu reinigen.“ | je nach Formulierung umstritten; eine starre Pflicht ohne Rücksicht auf den Zustand ist oft unwirksam |
Diese Tabelle gibt Tendenzen wieder, keine Garantie. Gerichte entscheiden immer über den konkreten Wortlaut und die Umstände. Wer unsicher ist, lässt den Vertrag vor dem Auszug prüfen. Die Abgrenzung zu Malerarbeiten erklärt der Beitrag Schönheitsreparaturen oder Reinigung.
Voraussetzungen für eine berechtigte Forderung
Damit ein Vermieter Kosten für eine Reinigung ersetzt verlangen kann, müssen in der Regel mehrere Punkte zusammenkommen:
- Der Zustand weicht vom Geschuldeten ab. Die Räume waren also nicht besenrein oder nicht so gereinigt, wie es eine wirksame Vertragsklausel verlangt.
- Der Vermieter kann das belegen. Grundlage sind meist Übergabeprotokoll, Fotos oder Zeugen. Ohne Nachweis wird es für ihn schwierig.
- Eine Frist zum Nachholen wurde gesetzt. Bei reinen Reinigungsmängeln muss der Vermieter dem Mieter in aller Regel zunächst Gelegenheit geben, selbst nachzubessern, bevor er auf dessen Kosten eine Firma beauftragt. Das ergibt sich aus den allgemeinen Regeln über Schadensersatz statt der Leistung. Eine Ausnahme kann gelten, wenn der Mieter ernsthaft und endgültig ablehnt.
- Die Kosten sind angemessen. Abgerechnet werden kann nur, was für die Beseitigung erforderlich ist, zu ortsüblichen Preisen und mit Nachweis.
Anders liegt es bei echten Beschädigungen der Substanz, etwa einem Brandfleck im Parkett. Hier hat der Bundesgerichtshof ebenfalls 2018 entschieden, dass der Vermieter Schadensersatz auch ohne vorherige Fristsetzung verlangen kann. Für Schmutz, der sich mit Wasser und Reiniger entfernen lässt, ist das aber gerade nicht der Fall.
Laut § 548 BGB hat die Vermieterseite für Ersatzansprüche wegen eines verschlechterten Zustands nur sechs Monate Zeit; die Frist läuft ab dem Tag, an dem sie die Räume zurückbekommen hat. Das betrifft auch Forderungen wegen mangelhafter Reinigung. Wie sich Hemmung und Verrechnung mit der Kaution im Einzelfall auswirken, sollte im Streitfall fachkundig geprüft werden.
Kaution: was einbehalten werden darf
Die Mietsicherheit darf nach § 551 BGB höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Nach dem Auszug muss der Vermieter über sie abrechnen. Eine feste gesetzliche Frist gibt es dafür nicht; Gerichte gehen häufig von einer Prüfzeit von einigen Monaten aus. Solange noch berechtigte Forderungen offen sein können, etwa aus einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung, darf ein angemessener Teil zurückbehalten werden.
Für Reinigung darf der Vermieter nur verrechnen, was er auch sonst verlangen könnte. Ein pauschaler Abzug ohne Grundlage, ohne Fristsetzung und ohne Beleg ist angreifbar. Verlangen Sie in diesem Fall eine nachvollziehbare Abrechnung mit Rechnung oder Kostenvoranschlag und einer Beschreibung, was genau gereinigt wurde.
Wenn eine Forderung ins Haus kommt
- Ruhig bleiben und prüfen. Stimmen die genannten Mängel mit dem Übergabeprotokoll überein?
- Belege anfordern. Rechnung, Leistungsbeschreibung und Fotos.
- Eigene Beweise sichten. Ihre Bilder vom Auszug sind jetzt Gold wert. Worauf es bei solchen Aufnahmen ankommt, steht in unserer Anleitung Bilder für die Übergabe.
- Schriftlich antworten. Widersprechen Sie unberechtigten Positionen konkret und fristgerecht.
- Beratung holen, wenn es um größere Beträge geht oder der Vermieter nicht einlenkt.
- Übergabeprotokoll ohne Prüfung unterschreiben, obwohl Mängel falsch beschrieben sind
- Keine eigenen Bilder vom Zustand beim Auszug
- Schlüssel zurückgeben, ohne einen gemeinsamen Termin zu vereinbaren
- Auf eine Aufforderung zur Nachbesserung nicht reagieren
- Pauschale Abzüge stillschweigend akzeptieren
Aus Sicht der Reinigungsfirma: was eine saubere Übergabe ausmacht
Die meisten Streitfälle entstehen an wenigen Stellen: Backofen und Dunstabzug, Kühlschrank, Kalk im Bad, Fensterrahmen und die Fläche unter der Küchenzeile. Wer diese Bereiche gründlich erledigt, nimmt vielen Diskussionen die Grundlage – auch wenn rechtlich nur besenrein geschuldet ist. Wie man Herd, Filter und Schränke angeht, zeigt die Anleitung für die Küche vor der Rückgabe; für Armaturen, Fugen und Abfluss gibt es einen eigenen Text über Kalk und Silikon im Bad.
Für Vermieter und Verwaltungen gilt umgekehrt: Wer eine Nachreinigung beauftragt, sollte vorher Bilder machen und die Leistung genau beschreiben lassen. Eine Rechnung mit dem Posten „Endreinigung pauschal“ überzeugt im Streitfall wenig. Bei Putzfirma Berlin weisen wir auf Wunsch aus, welche Räume und Flächen gereinigt wurden und wie viele Stunden dafür angefallen sind.
Wann sich eine professionelle Reinigung vor der Übergabe lohnt
Wenn Sie wenig Zeit haben, die Wohnung lange bewohnt war oder der Vertrag eine gründliche Reinigung verlangt, kann eine beauftragte Umzugsreinigung die günstigere Lösung sein – verglichen mit einem späteren Abzug, gegen den Sie sich erst wehren müssen. Für einzelne Räume oder eine kleine Wohnung reicht oft eine Endreinigung. Putzfirma Berlin arbeitet mit Checkliste und Abnahme und stellt eine Rechnung aus, die Sie bei Bedarf vorlegen können. Wie Sie den Termin selbst vorbereiten, steht im Beitrag zum Übergabeprotokoll. Wer umgekehrt eine Wohnung schon verschmutzt bekommen hat, findet Hinweise unter Wohnung schmutzig übernommen.
Häufige Fragen
Darf die Gegenseite einfach eine Firma schicken und mir die Rechnung stellen?
Bei reinen Verschmutzungen in der Regel nicht ohne Weiteres. Üblicherweise muss er Ihnen zuerst eine angemessene Frist setzen, um selbst nachzureinigen. Erst wenn Sie das nicht tun oder ernsthaft ablehnen, kommt ein Ersatzanspruch in Betracht.
Was bedeutet besenrein genau?
Grobe Verschmutzungen sind beseitigt, Böden sind gefegt oder gesaugt, Müll und Spinnweben sind entfernt. Eine Grundreinigung mit Fensterputzen und Backofenreinigung ist damit nicht gemeint, sofern der Vertrag nicht wirksam etwas anderes regelt.
Ist eine feste Pauschale für die Endreinigung zulässig?
Steht eine solche Pauschale in einem Formularvertrag, ist sie häufig angreifbar. Anders kann es bei einer individuell ausgehandelten Vereinbarung sein. Lassen Sie die Klausel im Zweifel prüfen.
Wie lange können nach dem Auszug noch Forderungen kommen?
Solche Ansprüche verjähren nach § 548 BGB grundsätzlich ein halbes Jahr, nachdem die Schlüssel zurückgegeben wurden. Die Einzelheiten können kompliziert sein; bei Zweifeln hilft eine Beratung.
Muss ich die Fenster beim Auszug putzen?
Bei einer besenreinen Rückgabe grundsätzlich nicht, es sei denn, die Scheiben sind außergewöhnlich stark verschmutzt oder der Vertrag enthält eine wirksame weitergehende Regelung. Für einen guten Eindruck beim Termin ist es trotzdem empfehlenswert.
Über diesen Beitrag
Geschrieben aus der täglichen Praxis unserer Reinigungsteams in Berlin. Hinweise zu Recht, Steuern oder Gesundheit geben einen allgemeinen Überblick und ersetzen keine persönliche Beratung durch eine Fachstelle.
