„Die Wohnung muss renoviert übergeben werden“ – dieser Satz fällt bei vielen Auszügen, oft ohne dass jemand genau sagen kann, was damit gemeint ist. Rechtlich verbergen sich dahinter zwei getrennte Themen. Schönheitsreparaturen betreffen die Beseitigung von Abnutzungsspuren durch Wohnen, vor allem Streichen. Reinigung betrifft Schmutz. Beides wird im Mietrecht unterschiedlich behandelt, und beides wird bei der Übergabe gern in einen Topf geworfen.
Wir sind eine Reinigungsfirma, keine Kanzlei. Die folgenden Punkte geben den allgemeinen Stand wieder, wie er sich aus Gesetz und höchstrichterlicher Rechtsprechung ergibt; sie sind keine Rechtsberatung für Ihren Vertrag.
Was zu den Renovierungsarbeiten zählt
Das Gesetz selbst definiert den Begriff für den frei finanzierten Wohnraum nicht ausdrücklich. Üblich ist der Rückgriff auf die Aufzählung aus der Zweiten Berechnungsverordnung. Danach gehören dazu vor allem:
- Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken,
- Streichen von Heizkörpern und Heizrohren,
- Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen,
- Streichen der Fußböden (bei Dielen oder Holzfußböden).
Nicht dazu zählen etwa das Abschleifen und Versiegeln von Parkett, das Erneuern von Teppichboden oder Reparaturen an Installationen. Das sind je nach Lage Instandhaltung oder Schadensersatz – eigene Themen.
Grundsätzlich ist der Vermieter für den Erhalt der Wohnung zuständig. Die Renovierung kann aber per Vertrag auf den Mieter übertragen werden. Hier beginnt das Feld, auf dem die meisten Missverständnisse entstehen.
Wann Klauseln im Vertrag nicht greifen
Der Bundesgerichtshof hat Formularklauseln zu Renovierungspflichten über die Jahre an vielen Stellen für unwirksam erklärt. Eine unwirksame Klausel bedeutet: Der Mieter muss gar nicht renovieren, auch nicht „ein bisschen“. Einige Muster, die nach der Rechtsprechung regelmäßig kritisch sind:
| Klausel-Typ | Beispielhafte Formulierung | Einordnung nach heutiger Rechtsprechung |
|---|---|---|
| starre Fristen | „spätestens alle drei Jahre Küche und Bad streichen“ | in Formularverträgen in der Regel unwirksam |
| Endrenovierung unabhängig vom Zustand | „bei Auszug ist die Wohnung stets zu renovieren“ | in der Regel unwirksam |
| Quotenabgeltung | „bei Auszug vor Fristablauf anteilige Kosten“ | nach der Rechtsprechung unwirksam |
| unrenoviert übernommen | Renovierungspflicht, obwohl die Wohnung beim Einzug unrenoviert war und kein angemessener Ausgleich gezahlt wurde | in der Regel unwirksam |
| Farbvorgaben während der Mietzeit | „nur weiße Wände“ während des Wohnens | häufig unwirksam; bei Rückgabe sind neutrale Töne eher zulässig |
Die Übersicht ersetzt keine Prüfung. Formulierungen unterscheiden sich im Detail, und Individualvereinbarungen werden anders bewertet als vorgedruckte Klauseln. Wer unsicher ist, lässt den Vertrag vom Mieterverein ansehen, bevor er Farbe kauft.
Selbst wenn Sie nicht streichen müssen: Geräumt und frei von grobem Dreck muss die Mietsache trotzdem zurückgehen. Eine unwirksame Renovierungsklausel ist kein Freibrief für eine verdreckte Küche.
Was beim Putzen geschuldet ist
Für die Sauberkeit gilt ein eigener Maßstab. Mieterinnen und Mieter müssen die Räume zurückgeben – geräumt und nach verbreiteter Auffassung besenrein. Das heißt: Müll und zurückgelassene Gegenstände entfernt, Böden gefegt, grobe Verschmutzungen beseitigt. Eine Grundreinigung mit Fensterputzen und Entkalken ist ohne wirksame vertragliche Regelung nicht automatisch geschuldet.
In der Wirklichkeit liegt zwischen „besenrein“ und „blitzblank“ eine große Grauzone. Eine Küche mit verkrustetem Backofen und klebrigem Fettfilm auf den Fronten ist nicht nur „unrenoviert“, sondern verschmutzt. Dasselbe gilt für ein Bad mit dicker Kalk- und Seifenschicht. In solchen Fällen stellen Vermieter mitunter Reinigungskosten in Rechnung. Wann das zulässig sein kann, beschreibt der Beitrag Wann Vermieter Reinigungskosten verlangen können.
Typische Grenzfälle aus Auszugswohnungen
Aus unserer Arbeit kennen wir eine Reihe von Situationen, bei denen die Zuordnung nicht auf den ersten Blick klar ist:
- Vergilbte Decke in der Raucherwohnung: Nikotinbelag lässt sich teilweise abwaschen, oft aber nicht vollständig. Was nach dem Waschen bleibt, ist eine Frage des Anstrichs und des Umfangs – starkes Rauchen kann über normale Abnutzung hinausgehen. Mehr dazu im Beitrag zu Zigarettenrauch in der Wohnung.
- Grauschleier hinter Möbeln: Staubablagerungen an Wänden hinter Schränken und Sofas sind meist mit einem trockenen Schwamm oder leicht feuchtem Tuch zu mildern. Das ist Reinigung, keine Renovierung.
- Fettspritzer an der Küchenwand: Auf abwaschbarer Farbe oder Fliesenspiegel Reinigungssache. Auf Raufaser dringt Fett ein – dann hilft Putzen nur begrenzt.
- Fingerabdrücke an Türen und Schaltern: klar Reinigung, mit wenig Aufwand erledigt.
- Dielenboden mit abgelaufener Lasur: Das Streichen von Dielen kann zu den Schönheitsreparaturen gehören. Das Wischen und Pflegen gehört zur Reinigung. Tipps zur Pflege gibt der Beitrag Die Berliner Altbauwohnung reinigen.
Eine Mieterin zieht nach sieben Jahren aus einer Wohnung in Friedrichshain aus. Im Vertrag steht eine Klausel mit festen Renovierungsfristen. Sie lässt die Klausel prüfen, erfährt, dass sie voraussichtlich nicht streichen muss, und investiert stattdessen einen Tag in das gründliche Putzen der Küche, des Badezimmers und der Fenster. Bei der Übergabe gibt es keinen Grund zur Beanstandung wegen Schmutz – die Frage der Wände spielt keine Rolle mehr.
Farbe, Tapete, Anstrich: wer was mitbringt
Ein Punkt, der oft untergeht: Selbst wer wirksam zur Renovierung verpflichtet ist, schuldet keine Luxusausführung. Verlangt werden kann eine fachgerechte, mittlere Qualität. Eigenleistung ist grundsätzlich zulässig, solange sie ordentlich aussieht – streifenfreie Flächen, saubere Kanten an Decke und Fußleiste, keine Farbnasen. Ein Malerbetrieb muss nicht beauftragt werden, wenn das Ergebnis stimmt.
Aus Sicht der Reinigung ist wichtig, wie gestrichen wurde. Abgeklebte Steckdosen, abgedeckte Böden und entfernte Heizkörperverkleidungen sparen später viel Arbeit. Wo das fehlt, finden wir Farbspritzer auf Fliesen, Dielen, Glas und Lichtschaltern. Frische Dispersionsfarbe lässt sich mit Wasser und einem weichen Tuch meist noch leicht abnehmen; ist sie durchgetrocknet, braucht es Geduld, einen Glasschaber für Scheiben und viel Vorsicht auf empfindlichen Oberflächen.
So gehen Sie Schritt für Schritt vor
- Vertrag lesen: Gibt es Regelungen zur Renovierung und zur Reinigung? Stehen sie im Formulartext oder wurden sie individuell ausgehandelt?
- Einzugszustand klären: War die Wohnung beim Einzug frisch gestrichen? Belege wie Protokoll, Fotos oder Mails sind entscheidend.
- Klausel prüfen lassen: bei Zweifeln vor jeder Renovierungsarbeit, nicht danach.
- Reinigung unabhängig davon planen: Sie ist in fast jedem Fall sinnvoll und in grobem Umfang geschuldet.
- Reihenfolge beachten: Wenn doch gestrichen wird, zuerst malern, dann reinigen. Farbspritzer auf frisch geputzten Fensterbänken sind ärgerlich.
- Ergebnis festhalten: Fotos nach der Reinigung, dann das Übergabeprotokoll vorbereiten.
Wann eine Fachfirma sinnvoll ist
Malerarbeiten gehören in die Hand eines Malerbetriebs oder werden selbst erledigt – das bieten wir nicht an. Wir übernehmen den Teil danach. Bei einer Umzugsreinigung werden Küche, Bad, Fenster, Böden, Türen und Heizkörper gründlich gereinigt, einschließlich Farbresten auf Glas und Fliesen, soweit sie sich ohne Beschädigung lösen lassen. Nach längerer Mietdauer mit starker Verschmutzung ist eine Grundreinigung der passende Umfang. Wer sich vorab ein Bild über den Aufwand machen will, findet Richtwerte auf der Seite Preise oder fordert ein Angebot an.
Häufige Fragen
Muss ich beim Auszug die Wände weiß streichen?
Nur, wenn eine wirksame Pflicht dazu besteht. Viele Formularklauseln sind nach der Rechtsprechung unwirksam. Haben Sie während der Mietzeit kräftige Farben verwendet, kann aber verlangt werden, dass die Wände in einem neutralen, üblichen Zustand zurückgegeben werden.
Gehört Fensterputzen zu den Malerarbeiten?
Nein. Fensterputzen ist Reinigung. Ob es bei der Rückgabe geschuldet ist, hängt davon ab, ob die Fenster so verschmutzt sind, dass „besenrein“ nicht mehr erreicht ist, oder ob der Vertrag wirksam mehr verlangt.
Kann der Vermieter statt Renovierung Geld verlangen?
Quotenabgeltungsklauseln in Formularverträgen sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Schadensersatz kommt in Betracht, wenn eine wirksame Pflicht besteht und nicht erfüllt wurde oder wenn tatsächlich Schäden entstanden sind.
Gehört das Entfernen von Tapetenresten zum Putzen?
Das Ablösen von Tapeten gehört zu den Malerarbeiten, nicht zur Reinigung. Kleine Kleber- oder Klebebandreste an Fliesen, Glas und Türen entfernen wir dagegen im Rahmen einer Reinigung mit.
Was mache ich, wenn ich bereits renoviert habe und die Klausel unwirksam war?
In solchen Fällen können unter Umständen Erstattungsansprüche bestehen, für die kurze Fristen gelten. Lassen Sie das zeitnah beraten, statt abzuwarten.
Über diesen Beitrag
Geschrieben aus der täglichen Praxis unserer Reinigungsteams in Berlin. Hinweise zu Recht, Steuern oder Gesundheit geben einen allgemeinen Überblick und ersetzen keine persönliche Beratung durch eine Fachstelle.
