Am Ende eines Mietverhältnisses treffen sich Mieter und Vermieter (oder die Hausverwaltung) in der leeren Wohnung. Man geht Raum für Raum durch, liest Zählerstände ab, zählt Schlüssel und hält fest, in welchem Zustand die Räume zurückgegeben werden. Das Ergebnis ist das Übergabeprotokoll. Gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht, doch in der Praxis ist es das wichtigste Dokument des Auszugs: Später wird fast jede Diskussion über Kaution, Reinigungskosten oder Schäden daran gemessen.
Dieser Beitrag zeigt, wie Sie sich vorbereiten, was vor dem Termin erledigt sein sollte und worauf Sie beim Unterschreiben achten. Er ersetzt keine Rechtsberatung – bei einem konkreten Streit helfen Mieterverein oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Mietrecht.
Was das Dokument leistet – und was nicht
Ein gemeinsam unterschriebenes Protokoll hat Beweiswert. Mängel, die darin aufgeführt sind, gelten als festgestellt. Umgekehrt kann es für den Vermieter schwierig werden, später Schäden geltend zu machen, die bei der Begehung erkennbar waren, aber nicht notiert wurden. Wie weit diese Wirkung im Einzelfall reicht, hängt vom Wortlaut ab – etwa ob „Wohnung ordnungsgemäß übernommen“ angekreuzt wurde oder ob Vorbehalte eingetragen sind.
Wichtig zu wissen: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 BGB grundsätzlich in sechs Monaten ab Rückgabe. Auch deshalb drängen Vermieter darauf, alles Auffällige gleich beim Termin festzuhalten.
Nicht leisten kann das Papier eine rechtliche Bewertung. Ob ein notierter Kratzer normale Abnutzung oder ein ersatzpflichtiger Schaden ist, steht dort nicht – nur, dass er da ist. Diese Frage klären wir im Beitrag zu Dübellöchern, Kalk und Kratzern.
Zwei bis drei Wochen vorher: Unterlagen sortieren
Die Vorbereitung beginnt am Schreibtisch, nicht mit dem Putzeimer.
- Mietvertrag heraussuchen und die Klauseln zu Renovierung, Rückgabe und Reinigung lesen. Ob Sie überhaupt streichen müssen, erklärt der Beitrag Schönheitsreparaturen oder Reinigung.
- Einzugsprotokoll suchen. Alles, was damals schon beschädigt war, müssen Sie nicht beseitigen. Fehlt das Einzugsprotokoll, helfen Fotos oder Mails vom Einzug.
- Schlüsselliste prüfen. Wie viele Wohnungs-, Haus-, Keller- und Briefkastenschlüssel haben Sie damals erhalten? Nachgemachte Schlüssel gehören ebenfalls zurück.
- Termin schriftlich vereinbaren, am besten bei Tageslicht. In einer dunklen Wohnung ohne Lampen sieht man wenig – das kann für beide Seiten nachteilig sein.
- Eine Begleitperson einplanen. Eine zweite Person kann später bezeugen, was besprochen wurde.
Die Räume in den Zustand bringen, der vereinbart ist
Die Grundregel lautet: Die Wohnung wird geräumt und mindestens besenrein zurückgegeben, sofern der Vertrag keine wirksame weitergehende Pflicht enthält. Besenrein bedeutet nach verbreiteter Auffassung in der Rechtsprechung: grober Schmutz beseitigt, Böden gefegt, keine Spinnweben, kein Müll. Eine Grundreinigung ist damit nicht gemeint. In der Praxis erleichtert eine gründliche Reinigung die Übergabe trotzdem enorm, weil ein sauberer Gesamteindruck die Stimmung beim Termin prägt.
| Bereich | Mindestens | Sinnvoll für eine glatte Abnahme |
|---|---|---|
| Böden | gefegt bzw. gesaugt | feucht gewischt, Sockelleisten abgewischt |
| Küche | geräumt, grober Schmutz weg | Backofen, Filter, Kühlschrank innen gereinigt |
| Bad | geräumt, Müll entfernt | Kalk an Armaturen und Fliesen entfernt, Abfluss frei |
| Fenster | – | Glas und Rahmen innen sauber |
| Keller, Boden | vollständig leer | gefegt, Spinnweben entfernt |
| Wände | Nägel und Haken entfernt | Löcher fachgerecht verschlossen, falls vereinbart |
Die Einzelheiten für die aufwendigsten Räume finden Sie in eigenen Beiträgen: Einbauküche beim Auszug reinigen und das Bad beim Auszug. Vergessen wird häufig der Kellerverschlag, der ebenfalls leer und gefegt sein muss.
Der Tag davor: der eigene Probedurchgang
Gehen Sie die leere Wohnung einen Tag vorher so durch, als wären Sie der Vermieter. Öffnen Sie jeden Schrank, jede Schublade, den Backofen, den Kühlschrank, die Spülmaschine. Schauen Sie hinter Türen und auf die Oberseite von Hängeschränken. Prüfen Sie Heizkörper, Fensterbänke und Lichtschalter. Was Sie selbst stört, fällt dem Gegenüber mit großer Wahrscheinlichkeit auch auf.
Machen Sie bei diesem Durchgang bereits datierte Fotos von allen Räumen. Wie das systematisch geht, beschreibt der Beitrag Fotos zur Wohnungsübergabe.
- Mietvertrag und Einzugsprotokoll (Kopie reicht)
- alle Schlüssel, gezählt und beschriftet
- Stift, Handy mit vollem Akku, ggf. Taschenlampe
- neue Anschrift für die Kautionsabrechnung
- Kontoverbindung für die Rückzahlung
Während der Begehung: ruhig, genau, schriftlich
Lassen Sie sich Zeit. Es ist üblich, dass der Vermieter vorgedruckte Formulare mitbringt. Lesen Sie mit, was eingetragen wird, und korrigieren Sie sachlich, wenn eine Beschreibung nicht stimmt. „Parkett stark beschädigt“ ist etwas anderes als „drei Kratzer im Parkett vor dem Fenster, ca. 5 cm“. Präzise Formulierungen schützen beide Seiten.
Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und gegebenenfalls Heizkostenverteiler werden mit Zählernummer eingetragen. Fotografieren Sie jeden Zähler zusätzlich. Die Werte brauchen Sie für die Abmeldung beim Versorger und später zur Kontrolle der Betriebskostenabrechnung.
Schlüssel werden einzeln aufgeführt: Anzahl und Art. Fehlt ein Schlüssel zur Schließanlage, sollten Sie das offen ansprechen; oft hilft die eigene Haftpflichtversicherung.
Streitpunkte müssen Sie nicht an Ort und Stelle ausdiskutieren. Wenn Sie eine Einschätzung nicht teilen, schreiben Sie das dazu: „Mieter sieht hierin normale Abnutzung“. Ein solcher Vermerk ist besser als eine Unterschrift unter etwas, das Sie für falsch halten.
- Blanko unterschreiben und den Rest „später ausfüllen lassen“.
- Eine Formulierung wie „Mieter übernimmt die Kosten für …“ unterschreiben, ohne sie zu prüfen – das kann als Anerkenntnis gewertet werden.
- Kein eigenes Exemplar mitnehmen. Bestehen Sie auf einer Kopie oder fotografieren Sie jede Seite.
- Offene Punkte mündlich klären statt schriftlich festhalten.
Wenn der Vermieter nicht erscheint oder nichts aufschreiben will
Nicht jede Übergabe läuft nach Lehrbuch. Manchmal kommt niemand, manchmal nimmt jemand nur die Schlüssel entgegen. Dann dokumentieren Sie selbst: Fotos aller Räume, Zählerstände, eine kurze eigene Zustandsbeschreibung, idealerweise von einer Zeugin oder einem Zeugen gegengezeichnet. Die Schlüssel geben Sie nachweisbar zurück, etwa gegen Quittung. Werfen Sie Schlüssel nicht einfach in einen Briefkasten, ohne das vorher schriftlich abzusprechen.
Aus der Praxis: was wir bei Auszügen beobachten
In unseren Einsätzen bei Auszugswohnungen sehen wir immer wieder dieselben Situationen. Die Wohnung ist eigentlich ordentlich, aber genau die Stellen, auf die Hausverwaltungen routiniert schauen, wurden übersehen: der Fettfilter der Dunstabzugshaube, die Kalkkante am Duschabtrennungsprofil, der Staub auf den Türzargen, das Flusensieb der Spülmaschine. Diese Kleinigkeiten prägen den Eindruck unverhältnismäßig stark.
Ein zweiter typischer Fall: Der Umzugswagen ist am Samstag weg, die Übergabe am Montagmorgen, und dazwischen soll noch gründlich geputzt werden. Das klappt selten gut, weil nach dem Ausräumen erst sichtbar wird, was sich hinter dem Kleiderschrank oder unterm Sofa angesammelt hat. Planen Sie zwischen Räumung und Termin lieber einen vollen Tag Puffer ein. Wie Sie die Wochen vor dem Auszug einteilen, zeigt der Umzugsplan mit Reinigungsschritten.
Lassen Sie nach der Reinigung einige Glühbirnen oder eine Stehlampe in der Wohnung, bis der Termin vorbei ist. In Berliner Altbauwohnungen mit hohen Decken und Hinterhoflage ist es selbst mittags oft dämmrig. Gutes Licht sorgt dafür, dass beide Seiten dasselbe sehen – und dass nichts nachträglich „entdeckt“ wird.
Wann sich professionelle Hilfe lohnt
Eine beauftragte Reinigung ist kein Muss. Sie ist dann sinnvoll, wenn die Zeit zwischen Umzug und Termin knapp ist, wenn Sie in eine andere Stadt ziehen oder wenn der Mietvertrag eine gereinigte Rückgabe wirksam verlangt und Sie auf Nummer sicher gehen wollen. Bei einer Umzugsreinigung richten wir unsere Checkliste an dem aus, was Hausverwaltungen erfahrungsgemäß kontrollieren. Für eine übergabefertige Wohnung mit Abnahme durch uns vorab eignet sich die Endreinigung. Womit Sie kostenmäßig rechnen müssen, zeigt unsere Übersicht der Richtpreise.
Für Rechtsfragen gilt: Wenn schon vor dem Termin absehbar ist, dass es Streit um Renovierung oder Schäden gibt, lassen Sie sich vorab beraten. Das kostet weniger als ein Kautionsstreit.
Kurz beantwortet
Muss ich das Papier bei der Abnahme unterschreiben?
Nein, eine Pflicht zur Unterschrift gibt es nicht. Sinnvoll ist sie trotzdem, wenn der Inhalt stimmt, weil dann beide Seiten Klarheit haben. Stimmt etwas nicht, ergänzen Sie einen Vermerk oder unterschreiben erst nach Korrektur.
Reicht es, die Wohnung besenrein zu übergeben?
Wenn der Mietvertrag nichts Wirksames anderes regelt, genügt grundsätzlich eine geräumte, besenreine Wohnung. Eine sehr verschmutzte Küche oder ein stark verkalktes Bad kann aber über „besenrein“ hinaus als Verschmutzung gelten. Klarheit bringt dann nur der genaue Vertragstext.
Wer liest die Zählerstände ab?
Beide Parteien gemeinsam, eingetragen mit Zählernummer und Datum. Fotografieren Sie jeden Zähler zusätzlich, auch den Heizkostenverteiler an den Heizkörpern.
Was passiert mit Mängeln, die beim Termin nicht notiert wurden?
Das hängt vom Einzelfall ab. Waren sie bei der Begehung erkennbar und wurden nicht notiert, kann es für den Vermieter schwer werden, sie später durchzusetzen. Versteckte Schäden sind davon nicht unbedingt erfasst.
Kann ich die Übergabe verschieben, wenn die Reinigung nicht fertig ist?
Die Rückgabe muss spätestens zum Ende des Mietverhältnisses erfolgen. Eine Verschiebung ist nur im Einvernehmen möglich, sonst können Nutzungsentschädigung und weitere Kosten drohen. Besser ist ein früher Termin für die Reinigung als ein später für die Übergabe.
Über diesen Beitrag
Geschrieben aus der täglichen Praxis unserer Reinigungsteams in Berlin. Hinweise zu Recht, Steuern oder Gesundheit geben einen allgemeinen Überblick und ersetzen keine persönliche Beratung durch eine Fachstelle.
