Streit über den Zustand einer Mietwohnung entsteht selten am Tag der Übergabe, sondern Wochen danach. Dann liegt eine Abrechnung auf dem Tisch, und plötzlich geht es um einen Kratzer im Parkett, einen Fleck auf dem Teppich oder um Kalk in der Dusche. Wer dann Bilder mit Datum vorzeigen kann, hat eine deutlich bessere Ausgangslage – ob als Mieter oder als Vermieter.
Dieser Beitrag zeigt, wie Sie beim Ein- und Auszug fotografieren, damit die Aufnahmen später wirklich etwas aussagen. Er beschreibt praktische Abläufe und ist keine Rechtsberatung; welchen Beweiswert Aufnahmen im Einzelfall haben, entscheidet im Streitfall ein Gericht.
Warum Bilder so wichtig sind
Ein Übergabeprotokoll ist oft kurz: „Küche: Gebrauchsspuren“, „Bad: in Ordnung“. Was „Gebrauchsspuren“ bedeutet, sieht jeder anders. Bilder machen aus einer Einschätzung einen nachprüfbaren Befund. Das hilft in drei Situationen:
- Beim Einzug, wenn Mängel oder Verschmutzungen schon vorhanden sind und Ihnen später nicht angelastet werden sollen
- Beim Auszug, um den gereinigten Zustand festzuhalten
- Während der Mietzeit, etwa bei einem Wasserschaden oder Schimmel, der gemeldet werden muss
Besonders wichtig sind sie, wenn es kein gemeinsames Protokoll gibt oder die Verwaltung die Wohnung erst Tage nach der Schlüsselrückgabe begeht. Für Mieter, die eine verschmutzte Wohnung bekommen haben, erklärt der Beitrag Wohnung schmutzig übernommen, wie es danach weitergeht.
Ausrüstung für den Rundgang
Aufwendige Technik brauchen Sie nicht. Ein aktuelles Smartphone genügt. Hilfreich sind:
| Hilfsmittel | Wozu |
|---|---|
| Smartphone mit genug Speicher | Bilder und kurze Videos mit automatischem Zeitstempel |
| Zollstock oder Maßband | Größe von Flecken, Kratzern und Löchern zeigen |
| Taschenlampe | Streiflicht auf Böden und Wänden, dunkle Ecken, Innenraum von Schränken |
| Notizblock oder Sprachnotiz | Raum und Befund zu jeder Aufnahme festhalten |
| Zweite Person | Zeugin oder Zeuge, hält die Lampe, schreibt mit |
| Powerbank | Akku hält bei vielen Aufnahmen und Videos nicht immer durch |
Planen Sie den Termin bei Tageslicht. In leeren Wohnungen fehlen oft die Lampen, und Bilder im Halbdunkel zeigen wenig.
Das Vorgehen Raum für Raum
Arbeiten Sie nach einem festen Schema. Dann fehlt nichts, und die Aufnahmen lassen sich später leicht zuordnen.
- Startbild machen. Fotografieren Sie zuerst die Wohnungstür von außen mit Hausnummer oder Namensschild. So ist klar, um welche Wohnung es sich handelt.
- Übersichtsaufnahmen. In jedem Raum aus zwei gegenüberliegenden Ecken den ganzen Raum aufnehmen, dazu Decke und Boden.
- Im Uhrzeigersinn arbeiten. Wand für Wand, von der Tür aus. Fenster, Heizkörper, Steckdosen, Türen und Zargen einschließen.
- Details mit Maßstab. Jeden Mangel einmal aus etwa einem Meter Abstand, damit man sieht, wo er liegt, und einmal nah mit Zollstock daneben.
- Streiflicht nutzen. Kratzer im Boden und Unebenheiten an Wänden werden erst sichtbar, wenn die Lampe flach über die Fläche leuchtet.
- Geräte öffnen. Backofen, Kühlschrank, Geschirrspüler und Schränke innen fotografieren.
- Zähler festhalten. Strom, Wasser, Heizkostenverteiler und Gas mit gut lesbarer Zählernummer.
- Schlüssel fotografieren. Alle Schlüssel nebeneinander, bevor sie übergeben werden.
- Nebenräume nicht vergessen. Keller, Dachbodenverschlag, Balkon, Briefkasten.
Ein kurzer Videorundgang ergänzt die Bilder gut, ersetzt sie aber nicht, weil Details im Video oft unscharf sind.
Besonderheiten beim Einzug und beim Auszug
Beim Einzug geht es vor allem darum, vorhandene Mängel und Verschmutzungen festzuhalten. Nehmen Sie sich dafür Zeit, bevor die ersten Möbel hineingetragen werden. Sobald Schränke stehen, sind die Wände dahinter nicht mehr zu sehen, und Kratzer im Boden können dann auch vom eigenen Umzug stammen.
Beim Auszug zeigen die Aufnahmen den Zustand nach Räumung und Reinigung. Machen Sie sie direkt nach dem letzten Wischdurchgang, wenn die Böden getrocknet sind, und möglichst kurz vor dem Übergabetermin. Liegen zwischen Reinigung und Schlüsselrückgabe mehrere Tage, lohnt ein zweiter kurzer Rundgang am Übergabetag selbst.
Hilfreich ist, beim Auszug dieselben Perspektiven zu wählen wie beim Einzug. Wer damals aus der Zimmerecke am Fenster fotografiert hat, stellt sich wieder dorthin. So lassen sich Vorher und Nachher direkt vergleichen, und es wird sichtbar, was sich in den Jahren wirklich verändert hat – und was schon immer so war.
| Anlass | Schwerpunkt der Aufnahmen | Zeitpunkt |
|---|---|---|
| Einzug | vorhandene Mängel, Verschmutzungen, Zählerstände | vor dem ersten Möbelstück |
| Während der Mietzeit | neu auftretende Schäden, Feuchtigkeit, Schimmel | sofort beim Entdecken, vor der Meldung |
| Auszug | gereinigter Zustand, Zählerstände, Schlüssel | nach der Reinigung, möglichst am Übergabetag |
Motive, die häufig fehlen
- Fliesenfugen und Silikonfugen in Dusche und Küche
- Abflüsse und Siphons
- Innenseite des Backofens und Filter der Dunstabzugshaube
- Fensterrahmen, Falze und Fensterbänke außen
- Teppich oder Parkett unter ehemaligen Möbelstandorten
- Wände hinter Heizkörpern und Schränken
- Türen und Zargen in Kniehöhe
- Rauchmelder und Klingelanlage
Bilder sichern und nachweisbar machen
Ein Bild auf dem Handy nützt wenig, wenn das Gerät verloren geht. Sichern Sie die Aufnahmen noch am selben Tag an mindestens zwei Orten, etwa in einem Cloudspeicher und auf einem Rechner. Viele Mieter schicken die Bilder zusätzlich per Mail an sich selbst oder an die Verwaltung. Die Mail trägt ein Datum und belegt, dass die Aufnahmen zu diesem Zeitpunkt vorlagen.
Achten Sie darauf, dass die Metadaten erhalten bleiben. Einige Messenger entfernen Datum und Aufnahmeort beim Versenden. Schicken Sie die Originaldateien daher lieber als Dokument oder per Mail. Bearbeiten Sie die Bilder nicht; schon ein Filter kann den Eindruck erwecken, dass etwas verändert wurde.
Wenn es ein gemeinsames Protokoll gibt, lohnt ein Satz wie: „Ergänzend wurden am heutigen Tag Fotos gefertigt, die beiden Seiten zugesandt werden.“ Damit sind die Aufnahmen mit dem Protokoll verbunden. Wie das Protokoll selbst vorbereitet wird, steht im Beitrag zum Übergabeprotokoll.
- Nur Nahaufnahmen ohne Übersicht – später weiß niemand, wo der Fleck war
- Bilder im Dunkeln oder mit Blitz direkt auf glänzende Flächen
- Fotos erst nach dem Putzen beim Einzug machen
- Dateien nur auf dem Handy speichern
- Personen oder Nachbarwohnungen ohne Zustimmung mit aufnehmen
- Bilder vor dem Versenden zuschneiden oder bearbeiten
Datenschutz und Rücksicht
Fotografieren Sie die Räume, nicht die Menschen. Wenn Vermieter, Hausmeister oder Nachbarn im Bild sind, fragen Sie vorher. Persönliche Gegenstände Dritter, etwa in einer WG, sollten nicht erkennbar sein. Bei Aufnahmen aus dem Fenster auf Hof oder Straße achten Sie darauf, keine fremden Wohnungen einzusehen.
So arbeiten wir bei Übergabereinigungen
Bei Umzugs- und Endreinigungen machen unsere Teams auf Wunsch vor Beginn und nach Abschluss Aufnahmen der Räume. Das hat sich bewährt, wenn Kunden am Übergabetermin selbst nicht dabei sein können oder wenn eine Verwaltung später Nachfragen stellt. Die Bilder erhalten Sie zusammen mit der Rechnung. Putzfirma Berlin ersetzt damit nicht Ihre eigene Dokumentation, ergänzt sie aber um einen neutralen Blick auf den gereinigten Zustand.
Wer ausziehen und die Reinigung abgeben möchte, findet den passenden Umfang in der Umzugsreinigung oder der Endreinigung. Wer eine Wohnung im Neubau bezieht, sollte besonders auf Baurückstände achten; dazu mehr unter Erstbezug im Neubau. Wie Kosten nach dem Auszug einzuordnen sind, erklärt unser Ratgeber zu Abzügen für die Endreinigung. Ob eine Macke als normale Abnutzung zählt, klärt der Text zu Dübellöchern, Kalk und Kratzern.
Kurz beantwortet
Reichen Handybilder als Beweis?
Aufnahmen mit dem Smartphone werden im Streitfall regelmäßig als Beweismittel herangezogen. Wie viel Gewicht sie haben, hängt davon ab, wie aussagekräftig sie sind und ob Datum und Ort nachvollziehbar sind. Unbearbeitete Originaldateien mit Zeitstempel sind am besten.
Wie viele Aufnahmen sind sinnvoll?
Für eine Zweizimmerwohnung kommen schnell 80 bis 150 Bilder zusammen. Das ist nicht zu viel. Lieber ein Bild zu viel als eine Stelle, die später fehlt.
Lohnen sich Aufnahmen beim Einzug, wenn alles gut aussieht?
Ja. Gerade dann zeigen die Bilder, dass die Räume beim Einzug in gutem Zustand waren – und dass Sie sie beim Auszug ebenso zurückgegeben haben. Kleine Mängel, die heute niemandem auffallen, können in fünf Jahren wichtig werden.
Darf ich Bilder machen, solange der Vormieter noch drin wohnt?
Nur mit dessen Einverständnis. Seine Möbel und persönlichen Dinge gehen Sie nichts an. Fotografieren Sie deshalb in der Regel erst, wenn die Räume leer sind.
Wie lange sollte ich die Bilder aufheben?
Mindestens bis die Kaution vollständig abgerechnet ist und keine Forderungen mehr zu erwarten sind. Die Aufnahmen vom Einzug gehören bis zum Ende des Mietverhältnisses und darüber hinaus in Ihr Archiv.
Über diesen Beitrag
Geschrieben aus der täglichen Praxis unserer Reinigungsteams in Berlin. Hinweise zu Recht, Steuern oder Gesundheit geben einen allgemeinen Überblick und ersetzen keine persönliche Beratung durch eine Fachstelle.
